京町家査定

京町家の評価方法

京町家査定では現地を直接内覧し建物の評価を行うため、相当の築年数が経過している建物でも評価の対象となります。

木造は22年、鉄骨は33年で評価がゼロとなる評価(原価率での再取得価格での評価)が一般的ですが、当社の京町家査定では建物が耐用年数を超過していても、現地を直接内覧し、建物の評価を行っています。

単に築年数による原価率のみで判定するのではなく、構造部分、設備部分、その他に分けて評価を行い、築不詳の町家であっても建物構造の老朽度を判定し、利用可能なものであれば構造面での評価を行います。

また、貴重な素材/意匠による建具や床材、庭園等、価値のあるものは評価を行い、売主様のこだわりや思い入れの部分もお伺いして物件を販売する際のアピールポイントにさせて頂きます。

査定における木造の建物評価のグラフ

建物の部分ごとの評価

  • 1.建物の構造/構造体(柱・土台・梁等)が健全な状態であれば評価をしています。
主要構造部が腐っていたり、大きな傾きがあったりする建物は減点要素となります。また建築基準法以前に建った京町家、古民家、洋館などは現在の建物とは工法が異なり、希少価値が高いことから元の建物の保存度合により評価しています。
  • 2.屋根(外構)/建物の構造を健全な状態に保つためには雨漏りを防ぐことが何よりも重要です。屋根の瓦が傷んでいないか、側面の外壁は雨の侵入を防げるがチェックをします。
瓦には寿命があるので、新しく品等(値打ち)の高いものほど高く評価をいたします。
  • 3.外観と外部意匠/建物はその種類と建った時代によって独特のファサードを持っています。歴史的な建築物はオリジナルに近い意匠が残り、美観に優れたものを評価しています。例えば京町家が看板建築に改装され、外観がガラリと変わってしまうと、元通りのファサードに戻すのに多額の費用がかかってしまうため、マイナス評価となります。
  • 4.内部意匠/京町家などの歴史的な建造物の場合、当時のオリジナルの状態・意匠が残っていればいるほど雰囲気があります。珍しい古建具や襖、通り庭、おくどさん、火袋、隠し階段などの建物の造りから土壁や漆喰などの自然塗料、下地窓、書院や天井の意匠まで、きちんと原型が残っているものは評価いたします。
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  • 5.お庭/お庭も建物の評価に反映させています。
特別な庭石が使われている、庭に茶室の露地の様式を取り入れてある、など、オーナー様のこだわりや豆知識等があればぜひお聞かせください。以前に販売していた古民家付の住まいのお庭はとても素晴らしく、査定価格にも大きく反映しました。
  • 6.設備/今の状態でどのような設備をご利用かを確認します。浴室やキッチン・トイレなどの水廻り、給湯器など、新しく設備を新調されていた場合は査定価格に反映します。
  • 7.メンテナンス/普段から丁寧にお手入れし、痛みは早めに補修を行うことで、建物は年月とともに味わいを増して、資産としての価値も高まります。普段の維持・管理についても聞き取りをして、評価につなげます。
  • 8.生活環境/建物内部における日当たりや通風など、現地でしか判らないことを確認します。室内からの眺めが良く、山並みが見渡せる、鴨川を眺められる、京町家が通りに連なり、落ち着いた眺めを作り出している、などの景色も評価の対象となります。
  • 9.こだわり/オーナー様の愛着やこだわり、思い入れ等があれば教えてください。
建物を工事されるときにこの空間、建具にこだわったという点があれば教えてください。

アピールポイントは物件販売ページなどに掲載することもできます。オーナー様のアピールはやはり説得力があります。視点を変えると、オーナー様が一番の営業マンです。

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